日期： 2022-05-12 來源： 點擊：
征求《漯河市物業管理條例（草案）》意見的公告
為落實科學立法、民主立法、依法立法精神，現面向社會全文公布《漯河市物業管理條例（草案）》和起草說明。請全市各級機關、企事業單位和其他組織、廣大市民積極參與到地方立法中來，以認真負責的態度，就征求意見稿內容的合法性、合理性、針對性、可行性和可操作性，以及文字表述等方面提出修改意見和建議。意見征集截止時間為2022年6月11日。提出的修改意見和建議，可采用紙質寄送或網絡傳輸的方式反饋至漯河市司法局立法科208室。
通訊地址：漯河市嵩山路605號
郵政編碼：462000
電子郵箱：lhsfzb@163.com
聯系電話：0395-3131909
漯河市司法局
2022年5月11日
漯河市住房和城鄉建設局
關于《漯河市物業管理條例（草案）》
的起草說明
——2022年5月10日
市司法局：
受市人民政府委托，我局起草了《漯河市物業管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》），現就《條例（草案）》作如下說明，請予審查。
一、制定《條例（草案）》的必要性
（一）適應我市物業服務行業快速發展的需要。我市自1997年開始推行物業管理以來，隨著房地產開發的快速發展和群眾生活水平的迅速提高，特別是國家“放管服”改革措施在物業管理方面的落實，我市物業服務行業規模也快速發展，截止2021年底，我市共有物業服務企業255家，從業人員20000余人， 專業化物業管理小區418個，管理面積3672余萬平方米。另有1517個老舊小區（樓、院），經過整治改造，全部實行了簡易物業管理。物業服務行業在快速發展的同時，也存在許多問題，如：物業企業服務不到位、違法違規收取物業費、侵害業主合法權益，業主惡意拖欠物業費、不依法維權，物業管理主管部門監管不到位，各級政府職責不清等。出臺《漯河市物業管理條例》，對解決這些問題、確保行業健康快速發展具有重要意義。
（二）增強群眾幸福感、安全感的需要。我市實行物業管理20多年來，隨著經濟社會的快速發展，市區、城鎮居民大多居住在物業管理住宅小區（含簡易物業管理的老舊住宅區）。物業管理涉及千家萬戶，與廣大群眾的生活和工作密切相關，關系到居民群眾的切身利益，是重大的民計民生問題，物業服務已經成為居住在住宅小區的廣大業主的一項不可或缺的服務。物業管理水平的高與低、物業服務質量的好與差，直接影響著群眾的幸福感、安全感。因此，物業管理受到人大代表、政協委員和廣大群眾廣泛關注，在近幾年我市召開的“兩會”上，每年都有幾十件有關規范物業管理的建議和提案。出臺《漯河市物業管理條例》，對規范物業服務、提升物業服務質量、回應社會關切、增強群眾幸福感安全感十分必要。
（三）完善我市物業管理法治化建設的需要。盡管國家層面出臺有國務院《物業管理條例》，我省出臺了《河南省物業管理條例》，但有些條款的規定過于原則、具體化不足、針對性不強，如：對一些違法違規行為缺少應承擔的法律責任（罰則），把黨的領導貫穿到物業管理全過程的“紅色物業”建設方面的規定不具體，對街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理賦權不足，缺少把物業管理融入社區治理體系的機制。另外，我市的市情和物業管理情況有別于全省、全國。因此，出臺《漯河市物業管理條例》這個具我市特色的地方性法規，將有效提升我市物業管理法制化建設水平，有力促進我市物業管理再上新臺階。
二、《條例（草案）》的起草過程
（一）起草過程。2021年10月29日，我局收到市人大《關于實施<漯河市物業管理條例（草案）>》起草工作的通知（漯人常辦〔2021〕74號）后，高度重視，領導掛帥，迅速成立局黨組書記、局長為組長的《條例（草案）》起草小組，按照市人大通知規定的七項基本原則和開門立法、突出重點的工作要求，高質量開展《條例（草案）》起草工作，對照《民法典》、國務院《物業管理條例》等相關法律法規，收集多個省、市出臺的物業管理方面的地方性法規，匯編成冊，縱向對照，橫向學習。按照上位法與國家“放管服”改革要求，結合我市物業管理中存在的突出問題和難點、堵點，歷經起草小組十五次會議，完成了《漯河市物業管理條例（草案）》的起草工作。
（二）立法思路。深入貫徹落實習近平總書記“以人民為中心”的理念和“保障和改善民生要抓住人民群眾最關心最直接最現實的利益問題”思想，開門立法，深入調研，廣泛征求意見建議，突出重點，堅持問題導向，注重“小快靈”“小切口”，精準科學立法，體現漯河特色，堅持新發展理念，對上位法有規定的一般不再重復，對上位法規定較原則的進行細化、補充，固化我市有效做法，借鑒外地成功經驗，提高立法針對性和可操作性，為規范物業管理活動、維護物業管理各方的合法權益、營造良好的生活和工作環境、促進社會和諧穩定提供法治保障。
（三）征求意見。《條例（草案）》形成后，征求了各縣區人民政府，經濟技術開發區、市城鄉一體化示范區、西城區管委會的意見建議。征求了市發展改革委，市自然資源規劃局，市民政局，市司法局、市市場監管局、市應急管理局、市公安局、市城管局、市人防辦、市生態環境局、市衛健委、市消防救援支隊等12個市直單位的意見建議。征求了市住建局所屬單位、部門的意見建議。征求了市物業管理協會及河南開源、漯河嘉益等11家物業企業的意見建議。征求了社會意見建議。根據征求到的意見建議，對《條例（草案）》進行修改完善。
三、《條例（草案）》的主要依據
（一）法律法規。《條例（草案）》依據的主要法律法規有《中華人民共和國民法典》國務院《物業管理條例》《河南省物業管理條例》建設部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》等，同時，參照的政策性文件主要是中共河南省委組織部 河南省住建廳《關于推進全省物業服務行業和物業服務企業黨建全覆蓋的通知》（豫建房〔2021〕203號）。
（二）借鑒先進地區立法經驗。起草過程中，我們借鑒了北京、重慶、安徽、鄭州、武漢、西安、太原、南京、許昌等省、市在物業管理立法中的先進經驗和做法。
四、《條例（草案）》的主要內容
《條例（草案）》共七章七十五條，包括總則、業主及業主組織、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用和維護、法律責任、附則?，F將主要內容分列如下：
第一章，總則，共十條。主要明確物業管理的基本原則、黨建引領、保障機制、部門職責、部門協作等要求。一是明確物業管理應當堅持黨的領導、政府監管、業主自治、專業服務、行業自律的原則（第三條）。二是要求發揮黨組織的戰斗堡壘作用，構建基層黨建引領社區治理下的物業管理體系，建立居（村）民委員會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業協調運行機制，形成社區治理合力（第四條）。三是規定市、縣（區）人民政府應當將物業管理納入同級現代服務業發展規劃和社區治理體系，建立與物業管理工作相適應的保障機制。建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制（第五條）。四是理清部門監管職責，分別對市住房城鄉建設主管部門、 發展改革、自然資源和規劃、民政、司法行政、市場監督管理、應急管理、公安、城市管理、人民防空、生態環境、衛生健康、消防救援機構以及街道辦事處、鄉鎮人民政府等部門和單位的監督管理職責進行了細化明確（第六條，第七條）。
第二章，業主及業主組織，共十六條。主要在業主概念、業主權利及義務、業主大會籌備組組建、業主委員會的產生、備案及成員條件、業主委員會內部監督、黨對業主委員會的領導、物業管理委員會等事項上進行明確和規定。一是規定房屋的所有權人為業主。已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位為業主（第十一條）。二是明確業主依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定行使權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務（第十二條）。三是規定物業管理區域達到成立業主大會法定條件的，建設單位應當在六十日內按照規定向街道辦事處、鄉鎮人民政府提交的七項文件資料（第十四條）。四是對首次業主大會籌備組申請、成立、人員組成及黨員比例、籌備組長、籌備經費等進行規定（第十五條）。五是對業主委員會的產生及其成員應具備的七項條件進行規定（第十九條）。六是對成立后的業主委員會實行備案制度（第二十一條）。七是對業主委員會內部監督和加強黨對業主委員會的領導進行規定（第二十四條）。八是對物業管理區域應當組建物業管理委員會的情形、物業管理委員會組成人員、主任進行規定（第二十六條）。
第三章，前期物業管理，共十條。主要內容：一是對物業管理區域劃定的原則、應當考慮的因素及備案進行規定（第二十七條，第二十八條）。二是對新建物業確定物業管理的時間及方式進行規定（第二十九條）。三是對商品房買賣合同中的物業服務內容進行規定（第三十條）。四是對承接物業前的共用部位、共用設施設備的查驗及備案進行規定（第三十一條，第三十二條）。五是對新建物業檔案資料的移交時間、對象及內容進行規定（第三十三條）。六是對物業的保修責任進行規定（第三十四條）。七是對物業管理用房的配建、權屬、用途以及位置、面積的記載和公示進行規定（第三十五條，第三十六條）。
第四章，物業管理服務，共十二條。主要內容：一是明確業主對物業管理的選擇權（第三十七條）。二是明確物業服務企業應具備的條件（第三十八條）。三是對物業服務合同的簽訂主體、形式、內容及備案進行規定（第三十九條，第四十條）。四是對物業服務企業實行分類監管制度（第四十條）。五是對物業服務事項進行規定（第四十三條）。六是對物業費的催繳方式、業主拒不執行人民法院生效法律文書的法律后果、物業費調整、利用物業共用部位和共用設施設備經營所得收益的分配進行規定（第四十四條）。七是對物業服務合同屆滿選聘物業服務企業的主體、方式以及業主大會未作出選聘決定的有關事項進行規定（第四十四條）。八是對物業服務企業退出物業管理區域的情形及移交義務進行規定（第四十六條）。八是對突發失管的物業管理區域實行應急物業服務機制（第四十八條）。
第五章，物業的使用和維護，共十二條。主要內容：一是對物業管理區域內的十九項禁止行為、對違反禁止行為的勸阻及舉報主體、處理主體以及業主合法權益受到侵害時的救濟渠道進行規定（第四十九條）。二是明確電梯維保單位對電梯的保養維護責任、物業服務企業對電梯維保的管理責任以及電梯報廢處置等事宜（第五十條）。三是明確物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫的使用要求（第五十一條）。四是對住宅裝飾裝修過程中業主的義務、物業服務企業的義務及禁止行為等進行規定。五是明確專項維修資金的繳存、使用、管理、監督等事項（第五十三條）。六是對物業共用部位、共用設施設備應急維修的條件、實施主體等進行規定（第五十五條）。七是明確物業服務企業在物業管理區域內的消防安全、電梯安全、突發自然災害、公共衛生事件等主體責任（第五十六條，第五十七條，第五十九條）。
第六章，法律責任，共十三條。主要內容：一是規定建設單位在物業管理區域達到成立業主大會條件時，不按時不如實提交有關文件資料的處罰標準（第六十二條）。二是規定建設單位不提供業主大會籌備費用的處罰標準（第六十三條）。三是規定建設單位未通過公開招標方式選聘物業服務企業的處罰標準（第六十四條）。四是規定物業服務企業未按照規定辦理物業承接查驗備案的處罰標準（第六十五條）。五是規定建設單位前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前未按照規定移交相關資料、未按照國家規定履行保修責任的處罰標準和賠償責任（第六十六條，第六十七條）。六是規定物業服務企業未按規定進行物業服務合同備案以及更新、告知、公布物業項目負責人信息的處罰標準（第六十八條，第六十九條）。七是規定物業服務企業擅自挪用、侵占屬于業主的公共收益的處罰標準（第七十條）。八是規定物業服務企業未依法訂立物業服務合同進入物業管理區域提供服務或者擅自撤離物業管理區域、停止物業服務活動的處罰標準（第七十一條）。九是規定物業服務企業未對電梯、消防設施、人防工程設施等設施設備和部位加強日常巡查和定期養護以及未采取必要的安全保障措施、防止建筑物的懸掛物發生脫落、墜落的處罰標準（第七十三條）。
第七章，附則，共兩條。主要內容：一是明確經濟技術開發區、市城鄉一體化示范區、西城區參照執行本條例（第七十四條）。二是規定本條例自通過之日起執行（第七十五條 ）。
以上說明和《條例（草案）》，請予審查。
漯河市物業管理條例（草案）
（征求意見稿）
目 錄
第一章 總 則
第二章 業主及業主組織
第三章 前期物業管理
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用和維護
第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條【立法目的和依據】為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及相關主體合法權益，營造安全、和諧、文明、美好的人居環境，構建共建共治共享的社會治理格局，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、河南省《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條【適用范圍】本條例適用于本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。
第三條【基本原則】物業管理應當堅持黨的領導、政府監管、業主自治、專業服務、行業自律的原則。
第四條【體系機制】以黨建為引領，發揮黨組織的戰斗堡壘作用，構建基層黨建引領社區治理下的物業管理體系，建立居（村）民委員會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。
第五條【政府職責】市、縣（區）人民政府應當將物業管理納入同級現代服務業發展規劃和社區治理體系，建立與物業管理工作相適應的保障機制，所需經費納入同級財政預算。建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平，推動物業服務向智能綠色方向發展。
第六條【各級主管部門及相關職能部門職責】市住房城鄉建設主管部門（以下簡稱市物業管理行政主管部門）負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，具體履行下列職責：
（一）制定本市物業管理相關政策并組織實施；
?。?/span>二）指導和監督本市物業專項維修資金的籌集、管理和使用；
?。?/span>三）對物業招投標活動進行監督管理；
?。?/span>四）開展物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓；
?。?/span>五）實施監督管理的其他職責。
縣（區）物業管理主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，具體履行下列職責：
?。ㄒ唬┴瀼貓绦形飿I管理相關法律法規、政策制度；
?。ǘ┲笇Ы值擂k事處、鄉鎮人民政府實施物業管理工作；
?。ㄈ?/span>處理物業管理中的投訴舉報，調解物業管理中的矛盾糾紛；
（四）組織業主委員會、物業管理委員會、物業服務行業等相關人員進行業務培訓；
?。ㄎ澹┍O督轄區內物業服務企業遵守法律法規、履行物業服務合同；
（六）監督管理專項維修資金；
?。?/span>七）實施監督管理的其他職責。
發展改革、住房和城鄉建設、自然資源和規劃、民政、司法行政、市場監督管理、應急管理、公安、城市管理、人民防空、生態環境、衛生健康、消防救援機構等部門和單位按照各自職責，做好物業管理活動的監督管理相關工作。
第七條【街辦鄉鎮政府物業管理職責】街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）、物業管理委員會，選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責，處理物業管理中的投訴舉報，調解物業管理中的矛盾糾紛，協調物業管理與社區建設之間的關系。
社區居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。
縣（區）人民政府應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府明確承擔物業管理活動指導和監督職責的工作機構，配備與工作任務相適應的工作人員，落實工作經費。
第八條【街辦鄉鎮政府應對突發事件職責】搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實上級人民政府依法采取的各項應急措施，指導物業服務企業開展相應級別的應對工作。
物業服務企業應當服從政府統一指揮，配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施，不得擅離職守。各級人民政府對物業服務企業在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持。
業主委員會或者物業管理委員會應當依法落實政府的各項應急措施，積極開展自救。
第九條【市物業協會職責】市物業管理行業協會應當加強行業自律，規范從業行為，調解行業糾紛，督促物業服務企業及從業人員依法經營、誠信服務、提升物業服務水平，推動物業服務行業健康發展。
市物業管理行業協會應當接受市物業管理行政主管部門的指導和監督。
第十條【市主管部門職責】市物業管理行政主管部門應當建立物業矛盾糾紛調解機制、成立調解機構、落實工作經費。
第二章 業主及業主組織
第十一條【業主概念】房屋的所有權人為業主。
已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位為業主。
第十二條【業主權利義務】業主依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定行使權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務，委托應當采用書面形式。
業主轉讓建筑物內住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第十三條【成立業主大會的區域】一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。
第十四條【建設單位提供業主大會資料及時間】物業管理區域達到成立業主大會法定條件的，建設單位應當在六十日內按照規定向街道辦事處、鄉鎮人民政府提交下列文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；
?。ǘI主名冊；
?。ㄈ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；
?。┪飿I服務用房配置證明；
?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。
建設單位對提交文件資料的真實性、完整性負責，不得隱匿、篡改、偽造。
第十五條【首次業主大會籌備組及經費】符合成立業主大會條件的，建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居（村）民委員會、建設單位的代表組成，人數為七至十一人單數（黨員比例不少于二分之一），其中業主代表人數比例不少于二分之一；籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居（村）民委員會推薦產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定；業主代表資格參照適用本條例第十九條有關業主委員會成員資格的規定?；I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。
新建小區首次業主大會會議的籌備經費，由建設單位承擔；老舊小區首次業主大會會議的籌備經費，由縣（區）人民政府承擔。
第十六條【首次業主大會籌備組職責】首次業主大會籌備組及業主大會依法履行職責。
籌備組應當自成立之日起三日內，將組成人員名單以及與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業管理區域內顯著位置公布,公布時間不少于七日。
第十七條【業主大會定期臨時會議】業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當召開臨時業主大會會議。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會會議。
第十八條【業主大會不按規定召開會議的救濟】業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。
第十九條【業主委員會成員條件】業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，對其負責，受其監督，其成員應當符合下列條件：
（一）遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則，積極履行業主義務；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）熱心公益事業，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律；
（四）具有一定的組織能力和履職時間；
（五）本人、配偶及其直系親屬與物業服務企業無直接利害關系；
（六）業主委員會成員只能在一個物業管理區域內任職。
第二十條【業主委員會組成及任期】業主委員會由主任、副主任及委員組成，人數五至十一人單數，其中黨員人數比例不少于二分之一，每屆任期不超過五年，可以連選連任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。
第二十一條【業主委員會備案】業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況抄送縣（區）人民政府物業管理主管部門。
第二十二條【業主委員會職責及集體辭職或違法違規的救濟】業主委員會應當依法履職，依法換屆并依法移交所保管財物。
業主委員會成員集體辭職的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。
業主委員會有下列情形之一的，經指出拒不改正，縣（區）物業管理主管部門應當責令其即時解散，由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助業主組織召開業主大會會議，重新選舉產生業主委員會：
（一）有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；
（二）嚴重影響社區安定和社會穩定的。
第二十三條【業主委員會成員職務空缺的救濟】業主委員會組成人員應當依法履職。業主委員會組成人員職務在任期內依法終止或罷免的，應當自終止或罷免之日起三日內將其保管的財物移交給業主委員會。
業主委員會成員出現空缺的，應當及時按照業主委員會產生辦法完成增補。業主委員會成員人數不足總數的二分之一時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。
第二十四條【業主委員會內部監督】業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作，建立業主委員會成員負面清單，并履行業主大會賦予的其他職責。
鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、公職人員通過法定程序成為業主委員會成員。
物業管理區域成立黨組織的，鼓勵黨組織負責人通過法定程序擔任物業管理區域業委會主任。鼓勵社區居（村）民委員會黨組織、物業服務企業黨組織，物業管理區域黨組織成員相互融合、相互促進，打造紅色物業管理服務體系。
第二十五條【物業管理委員會及其成立】除業主自行管理外，物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會,作為承擔業主委員會職責的臨時機構：
（一）未達到成立業主大會條件的；
（二）達到成立業主大會條件但未能自行成立，經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能成立的；
（三）未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。
物業管理委員會應當組織業主共同決定物業管理事項，推動成立業主大會并選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起自行解散。
物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
第二十六條【物業管理委員會組成】物業管理委員會應當由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居（村）民委員會的代表組成。
物業管理委員會由七至十一人單數組成。其中業主代表不得少于二分之一，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居（村）民委員會的代表擔任。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起十個工作日內將成員名單在物業管理區域內顯著位置公布。
第三章 前期物業管理
第二十七條【物業管理區域劃分】物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。
物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。
第二十八條【新建物業的物業管理區域備案】新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣（區）物業管理主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。
已投入使用但尚未劃定物業管理區域的，由物業所在地縣（區）物業管理主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后予以劃定。
第二十九條【新建物業的物業管理招投標】建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前，應當按照劃定的物業管理區域，通過招投標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。
第三十條【物業服務合同作為商品房買賣合同的附件】 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，并將臨時管理規約和前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件。
建設單位應當將前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費標準和物業服務合同期限等內容納入商品房銷售信息，并進行公示。
第三十一條【承接新建物業前查驗共用部位共用設施設備】承接新建物業前，物業服務企業應當與建設單位按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業的共用部位、共用設施設備進行檢查驗收。
物業承接查驗應當邀請縣（區）物業管理主管部門、業主代表參加，可以聘請相關專業機構協助進行。
第三十二條【物業承接查驗備案】物業服務企業應當自物業交接后三十日內，向物業所在地縣（區）物業管理主管部門辦理備案手續。備案應當提供如下資料：
（一）物業承接查驗協議；
（二）建設單位移交資料清單；
（三）查驗記錄；
（四）交接記錄；
（五）其他承接查驗有關的文件。
建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔賠償責任。
物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。
第三十三條【建設單位移交物業檔案】前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業服務企業和物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府移交物業檔案。
物業檔案包括下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防設施系統圖及平面布置圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄及備案證明；
（五）物業管理所必需的業主清冊等其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。
第三十四條【建設單位物業保修責任】 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，及時處理解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標問題。
建設單位委托物業服務企業提供物業保修服務的，委托事項由雙方約定并在物業管理區域內公示。
第三十五條【物業管理用房權屬及用途】物業管理用房按照規定由建設單位配置，其產權屬于業主共有。物業管理用房包括物業辦公用房、業主委員會辦公用房以及維修、保潔等輔助用房。
第三十六條【建設工程規劃許可證公示物業管理用房信息】城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。
建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時，應當注明物業管理用房的坐落和建筑面積，不得將物業管理用房納入可銷售范圍。
第四章 物業管理服務
第三十七條【業主的物業管理選擇權】業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或其他管理人管理物業；委托物業服務企業提供物業服務的，一個物業管理區域應當依法選定一個物業服務企業提供物業服務。
第三十八條【提供物業服務的企業的條件】接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供物業管理專業服務的能力，有條件在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。
第三十九條【物業服務合同簽訂】業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務企業簽訂書面合同，就物業服務內容和標準、費用、物業服務用房、合同期限、違約責任、業主管理公約等內容進行約定。
第四十條【物業服務合同備案】物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將服務合同報送物業所在地縣（區）物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第四十一條【物業項目負責人告知】物業服務企業確定或者更換物業項目負責人的，應當于確定或者更換之日通過信用信息平臺更新相關信息，書面告知業主委員會、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府，并予以公布。
物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用信息檔案。
第四十二條【物業服務企業分類監管】市物業管理行政主管部門應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業服務企業實施分類監管，建立激勵和懲戒制度。具體辦法由市物業管理行政主管部門制定。
第四十三條【物業服務內容】物業服務事項可以包括以下內容：物業共用部位的日常維護和管理；物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；環境衛生、美化綠化、消防安全管理服務；物業管理區域公共秩序維護；車輛停放及場地管理；物業維修、更新、改造和養護的賬務管理；物業檔案資料的保管；雙方約定的其他服務事項。
第四十四條【物業費交納、追繳及調整】業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業費。業主逾期不交納物業費的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務收費項目、標準以及收費方式，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。
物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。
物業服務收費確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并由業主大會決定；未成立業主大會的，由符合法律規定比例的業主表決通過，并將表決結果公告三十日以上。
利用物業共用部位、共用設施設備經營所得收益及共用設施設備報廢后回收的殘值，屬于業主共有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第四十五條【物業服務合同屆滿的處理】業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前九十日組織召開業主大會，決定選聘物業服務企業。業主大會應當采用招投標方式選聘物業服務企業。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前九十日書面告知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外，同時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。
物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但應當提前六十日書面告知另一方當事人，并報街道辦事處、鄉鎮人民政府。
第四十六條【物業服務企業退出】業主大會決定選聘新物業服務企業或者自行管理的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業履行下列交接義務：
（一）移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備；
（二）移交物業承接查驗的有關資料；
（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；
（四）結清預收、代收和預付、代付費用；
（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
第四十七條【業主自行管理小區明確的事項】業主對小區物業實施自行管理的，應當對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執行機構、管理人；
（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（三）聘請專業機構的方案；
（四）其他有關自行管理的內容。
實施自行管理的小區，應當主動接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督。
無物業管理的老舊小區由街道辦事處、鄉鎮人民政府采取分項委托、社區代管等方式開展物業服務。
第四十八條【物業管理區域突發失管狀態的處置】建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務企業，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務企業，協調新物業服務企業和應急物業服務企業做好交接。
第五章 物業的使用和維護
第四十九條【物業管理區域禁止行為】業主、物業使用人、物業服務企業應當遵守法律、法規和規章的規定以及管理規約的約定，按照規劃用途安全、合理使用物業。
物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為衛生間、廚房或其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；
（三）侵占、損壞共用部位、共用設施設備，損壞、挪用、埋壓、圈占、遮擋或者擅自拆除、停用消防設施、器材；
（四）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
（五）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀、改變消防或結構、占用消火間距、私挖地下空間；
（六）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、 放射性等危險物品；
（七）擅自架設電線、電纜；
（八）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（九）在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電；
（十）排放有毒、有害等污染環境的物質，露天燒烤、露天 焚燒雜物；
（十一）制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風；
（十二）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
（十三）在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓 道、門廳、電纜井內堆放雜物；
（十四）擅自改變房屋用途，將住宅變為非住宅，從事餐飲、 生產加工、歌舞娛樂等經營活動；
（十五）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；
（十六）擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；
（十七）違反規定飼養動物，干擾他人正常生活；
（十八）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動；
（十九）法律、法規和業主公約或者管理規約（臨時管理規約）禁止的其他行為。
違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、 業主委員會、物業管理委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會可以對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十條【電梯維護保養】電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、保養和維護。物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應當立即采取措施，通知電梯維護保養單位及時維修，電梯維護保養單位應當及時搶修。電梯存在嚴重安全隱患, 無改造、修理價值，或者達到安全技術規范規定的報廢條件的, 物業服務企業應當及時公示并報告業主，積極協調辦理報廢事宜。
第五十一條【物業管理區域車位、車庫使用】物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，出售或出租給本物業管理區域內的業主。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。
第五十二條【住宅裝飾裝修管理】業主或者物業使用人應當在住宅裝飾裝修工程開工前，向物業服務企業辦理登記手續，簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
已經辦理登記的，物業服務企業及其工作人員不得向業主或者物業使用人強行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業管理區域。
物業服務企業應當對房屋裝飾裝修情況進行現場巡查，業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。
因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業主、物業使用人應當負責修復和賠償。
第五十三條【專項維修資金歸屬及繳存】專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。
專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
業主應當按照規定足額繳存專項維修資金。不動產登記機構在進行商品房買賣合同備案、不動產權登記時，應當核驗專項維修資金繳存情況，未按規定繳存專項維修資金的，不得辦理商品房買賣合同備案、不動產權登記。
尚未售出的房屋，由房地產開發建設單位在辦理不動產首次登記前作為業主繳存。
第五十四條【專項維修資金使用】物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經相關業主同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。
第五十五條【共用部位、共用設施設備應急維修】物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業主委員會或物業服務企業應當立即組織應急維修，并同步完善相關應急使用手續：
（一）電梯、消防等共用設施設備故障損壞，無法正常使用的；
（二）屋面、外墻滲漏嚴重的；
（三）樓體外墻墻面有脫落危險的；
（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
（五）公共護欄（圍）破損嚴重的；
（六）其他緊急情況。
業主大會自行管理物業專項維修資金的，按照前款規定執行。
第五十六條【物業管理區域公共秩序維護及安全防范】 物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業服務企業應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒；對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯、地下停車場、配電房等重點部位和重要設施進行經常性檢查；對檢查中發現的安全隱患，應當立即處理，并發出警示。
第五十七條【物業管理區域突發事件處置】物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案，組建應急搶險隊伍，對突發性自然災害，公共衛生事件，供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故，人防工程安全事故、物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定，并按照規定對其服務區域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。
第五十八條【物業管理區域充電設施增設】物業服務區域內未設置車輛集中充電設施，或者車輛集中充電設施不能滿足業主生活需求的，在不影響道路通行和消防安全的前提下，物業服務企業可以依法在業主共有部分增設車輛集中充電設施。
安裝使用充電設施應當符合消防、用電等安全技術標準。依照規定需經有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
第五十九條【物業管理區域易發生安全風險的設施設備和部位管理】物業服務企業應當對物業管理區域內的電梯、消防設施、人防工程設備設施等易于發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。
第六十條【建筑物專有部分存在安全隱患 危及公共利益或者他人合法權益的處置】建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。
業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務企業報經業主委員會、物業管理委員會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。
經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業主或者物業使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，縣（區）住房城鄉建設主管部門應當書面責令業主或者物業使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣（區）人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。
第六章 法律責任
第六十一條【轉致條款】違反本條例規定，法律、行政法規已有法律責任規定的，從其規定。
第六十二條【不如期提交或隱匿、篡改、偽造有關文件資料】違反本條例第十四條規定，建設單位不如期提交或隱匿、篡改、偽造有關文件資料的，由縣（區）物業管理主管部門責令改正，并由城市管理綜合執法部門處十萬元以上二十萬元以下罰款。
第六十三條【不提供籌備費用】違反本條例第十五條第三款規定，建設單位不提供籌備費用的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處五萬元以上十五萬元以下罰款。
第六十四條【未通過公開招標方式選聘物業服務企業】 違反本條例第二十九條規定，建設單位未通過公開招標方式選聘物業服務企業，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處十萬元以下罰款。
第六十五條【未按照規定辦理物業承接查驗備案】違反本條例第三十二條規定，物業服務企業未按照規定辦理物業承接查驗備案的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十六條【未按照規定移交資料】違反本條例第三十三條規定，建設單位未按照規定移交資料的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十七條【不履行保修責任或者不及時解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備不達標】違反本條例第三十四條規定，建設單位不履行保修責任或者不及時處理解決物業質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處十萬元以上二十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十八條【未按規定備案】違反本條例第四十條規定，物業服務企業未按規定備案的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處五千元以上一萬元以下的罰款。
第六十九條【未按規定更新、告知、公布】違反本條例第四十一條第一款規定，物業服務企業未按照規定更新、告知、公布的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處一萬元以上三萬元以下罰款。
第七十條【擅自挪用、侵占公共收益】違反本條例第四十四條第五款規定，物業服務企業擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理綜合執法部門責令退還，有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十一條【未依法訂立物業服務合同進入物業管理區域提供服務或者擅自撤離物業管理區域】違反本條例第四十五條規定，物業服務企業未依法訂立物業服務合同進入物業管理區域提供服務或者擅自撤離物業管理區域，停止物業服務活動的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正;逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十二條【物業服務企業未制定安全防范應急預案】 違反本條例第五十七條規定，物業服務企業未制定安全防范應急預案的，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十三條【未對物業管理區域內的電梯、消防設施、人防工程設備設施等設施設備和部位加強日常巡查和定期養護】 物業服務企業違反本條例第五十九條規定，由縣（區）物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由城市管理綜合執法部門處二萬元以上五萬元以下的罰款。
第七章 附 則
第七十四條【功能區參照執行】漯河市經濟技術開發區、漯河市城鄉一體化示范區、漯河市西城區管委會參照本條例關于縣（區）人民政府的規定，負責本轄區的物業管理工作。
第七十五條【施行時間】本條例自2022年 年 月起施行。
【責編：】 【審核：lhsl】
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